En 2026, les frais de notaire pour l’achat d’une maison en 2026 s’élèvent entre 7 et 8 % du prix de vente, contre 2 à 3 % dans le neuf. Pour un achat immobilier à 250 000 €, comptez entre 17 500 € et 20 000 € à régler chez le notaire le jour de la vente. Ces frais d’acquisition se décomposent en trois postes : les droits de mutation (la part la plus lourde), les émoluments du notaire selon un barème d’État, et les frais de formalités.
Beaucoup d’acquéreurs découvrent ce montant trop tard. Ce guide vous donne les chiffres précis poste par poste, avec des exemples pour anticiper votre budget, calculer les montants selon votre département, et savoir ce qui peut être réduit légalement.
Que sont exactement les frais de notaire ?
Sur un bien immobilier à 200 000 €, le total des frais de notaire atteint environ 15 000 €. Les émoluments du notaire représentent environ 1 600 € à 2 000 € TTC — moins de 13 % de l’ensemble. Le reste, soit plus de 85 %, va à l’État, au département et à la commune sous forme de taxes diverses.
Ces frais d’acquisition regroupent quatre postes :
- Les droits de mutation à titre onéreux, premier poste de tout achat immobilier dans l’ancien
- Les émoluments, rémunération du notaire selon une grille réglementée, identique chez tous les notaires de France
- Les débours, sommes avancées pour les formalités (état hypothécaire, cadastre, etc.)
- La contribution de sécurité immobilière, prélevée à 0,10 % du montant de la vente — elle sécurise l’inscription du bien au fichier immobilier
Quels sont les frais de notaire en 2026 ?
Pour un bien ancien, les frais de notaire se situent entre 7 % et 8 % du prix de vente. Pour un logement neuf ou en VEFA, ce montant descend à 2 % à 3 %, car la taxe de publicité foncière est calculée à un niveau bien inférieur.
| Type de bien | Fourchette des frais | Exemple : 200 000 € | Exemple : 350 000 € |
|---|---|---|---|
| Bien ancien | 7 % à 8 % | 14 000 € à 16 000 € | 24 500 € à 28 000 € |
| Logement neuf / VEFA | 2 % à 3 % | 4 000 € à 6 000 € | 7 000 € à 10 500 € |
| Terrain nu | 7 % à 8 % | 14 000 € à 16 000 € | 24 500 € à 28 000 € |
Ces fourchettes sont des estimations. Le montant exact varie selon le département, le prix et les frais propres à chaque transaction.
Comment sont calculés les droits de mutation ?
Les droits de mutation représentent 75 à 80 % du total des frais de notaire sur un bien immobilier. Ces taxes sont perçues par les collectivités lors de toute vente dans l’ancien.
La taxe de publicité foncière : le poste dominant
La taxe de publicité foncière est prélevée par le département à chaque vente. Dans l’ancien, le niveau appliqué a été fixé dans la quasi-totalité des départements à 4,50 % du prix de vente. Quatre départements maintiennent un niveau réduit à 3,80 % : l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte.
À ce niveau s’ajoutent une taxe additionnelle communale (1,20 % du prélèvement départ.) et une part reversée à l’État (2,37 % du prélèvement départ.). Le total des droits de mutation ressort à environ 5,81 %.
Exemple : calculer les droits de mutation sur 200 000 €
| Taxe | Taux appliqué | Montant pour 200 000 € |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière (département) | 4,50 % | 9 000 € |
| Taxe additionnelle (commune) | 1,20 % du prélèvement départ. | 108 € |
| Prélèvement frais d’assiette (État) | 2,37 % du prélèvement départ. | 213 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 200 € |
| Total droits de mutation | ~5,81 % | ~11 621 € |
La rémunération du notaire : le barème réglementé
Les émoluments du notaire pour rédiger l’acte authentique de vente sont fixés par l’État selon un barème dégressif par tranches. Cette réglementation nationale s’impose à tous les notaires : les émoluments sont identiques quelle que soit l’étude choisie pour un même prix d’achat.
Le barème des émoluments du notaire en 2026
| Tranche du prix d’achat | Taux des émoluments |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
La TVA à 20 % s’ajoute à ces émoluments (la TVA est incluse dans le montant TTC indiqué). Pour un achat à 200 000 €, les émoluments s’établissent à environ 1 598 € HT (soit 1 917 € TTC). Les émoluments du notaire sont calculés tranche par tranche, de façon dégressive : le montant effectif est bien inférieur à la première tranche.
« Les émoluments du notaire représentent moins de 13 % du total des frais de notaire dans une vente courante. Le reste va aux collectivités et à l’État. » — immobilier.notaires.fr, service officiel des notaires de France
La remise possible sur la rémunération du notaire
Pour les ventes au-delà de 150 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments, plafonnée à 20 % de la part calculée au-delà de 150 000 €. Pour un bien à 200 000 €, la remise maximale est d’environ 64 €. Cette réduction reste modeste sur l’ensemble des frais de notaire, mais vaut d’être demandée en amont.
Que couvrent les débours ?
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente. Ce poste varie entre 700 € et 1 200 € selon le dossier et l’ancienneté du bien. Ces sommes sont ensuite remboursées au notaire lors du rendez-vous de vente.
- L’état hypothécaire (vérification des inscriptions sur les biens)
- Les documents cadastraux et extraits de plans
- Les pièces d’urbanisme (certificat, etc.)
- Les timbres fiscaux et frais postaux liés aux formalités
Peut-on payer moins lors d’un achat immobilier ?
Deux leviers légaux permettent de réduire les frais de notaire. Ni l’un ni l’autre ne porte sur les droits de mutation, qui sont des taxes non négociables.
1. Déduire la valeur du mobilier du prix de vente
Les frais de notaire portent sur le bien, pas sur le mobilier. Si le vendeur laisse une cuisine équipée, un dressing sur mesure ou des équipements intégrés, vous pouvez en déduire la valeur du prix servant de base aux droits de mutation. Cette déduction doit être justifiée par des factures ou une estimation professionnelle. En pratique, elle a été acceptée dans la majorité des cas dès lors que la valeur déclarée correspond au coût réel des biens. Par exemple, pour un bien immobilier à 300 000 € avec 15 000 € de mobilier déductible, l’économie atteint environ 850 € sur ces taxes.
2. Acheter dans un département à taux réduit
Dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et en Mayotte, la taxe de publicité foncière est à un taux de 3,80 % au lieu de 4,50 %. Pour un bien immobilier à 250 000 €, la réduction dépasse 1 750 €. Cet avantage s’applique automatiquement, sans démarches particulières.
« Sur un bien immobilier à 400 000 € dans un département à taux réduit comme l’Isère, l’économie par rapport aux autres départements dépasse 2 800 €. » — Sophie Leclerc, architecte DPLG spécialiste en financement de l’habitat
Comment anticiper les frais de notaire dans son plan de financement ?
La règle de base : prévoir 8 % du prix d’achat en frais annexes si vous achetez dans l’ancien. Pour obtenir une estimation précise de vos frais d’acquisition selon le bien, le prix et le département, utilisez le simulateur gratuit d’immobilier.notaires.fr. Ces montants sont à prendre en compte dès que vous estimez votre budget. En 2026, les frais de notaire ont subi peu de modifications depuis plusieurs années. Ce service officiel des notaires de France permet de calculer les montants à l’euro près.
- Biens à 200 000 € → budget global de 216 000 €
- Biens à 300 000 € → budget global de 324 000 €
- Biens à 400 000 € → budget global de 432 000 €
- Bien neuf à 250 000 € → ajouter 6 000 à 7 500 € de frais d’acquisition
Les banques financent rarement les frais de notaire dans le crédit. Les frais de notaire représentent en général le premier poste de dépenses annexes lors d’un achat. Un apport personnel couvrant ces sommes est généralement attendu. Les aides comme le PTZ ou l’éco-PTZ ne couvrent pas les frais de notaire.
Frais de notaire dans le neuf : pourquoi les montants diffèrent
Dans le neuf (VEFA ou construction), les frais de notaire sont nettement plus bas. La taxe de publicité foncière est calculée à un taux de 0,715 % du prix au lieu de 4,50 %, car la TVA a déjà été acquittée lors de la vente par le promoteur. Ce taux s’applique à tout appartement ou maison individuelle en VEFA.
Exemple concret : pour un achat à 300 000 € dans le neuf :
- Frais de notaire pour un bien neuf : environ 7 500 € (soit 2,5 %)
- Frais de notaire pour un bien immobilier ancien : environ 22 500 € (soit 7,5 %)
- Écart : 15 000 € en faveur du logement neuf
Cet argument commercial est réel. Mais le prix au m² dans le neuf est généralement supérieur à celui d’une propriété comparable — à mettre en regard dans votre budget global.
FAQ — Frais de notaire en 2026
Quand doit-on régler les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont à régler le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Vous devez les avoir disponibles sur votre compte à cette date. Le notaire demande généralement une provision quelques jours avant pour finaliser les démarches et vérifier la bonne réception des sommes.
Les frais de notaire sont-ils à la charge de l’acheteur ou du vendeur ?
Par usage, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur lors d’un achat immobilier. Cette règle n’est pas légalement imposée : acheteur et vendeur peuvent convenir d’une répartition différente, mais cette pratique reste rare et peut compliquer la négociation du prix de vente.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Dans le cadre d’une résidence principale, non. En investissement locatif, les frais d’acquisition peuvent être déduits des revenus fonciers ou intégrés dans le prix de revient lors du calcul de la plus-value à la revente. Consultez un conseiller fiscal pour savoir ce qui s’applique à votre situation.
Y a-t-il des frais de notaire réduits pour les primo-accédants en 2026 ?
Il n’existe pas de dispositif national de frais de notaire réduits spécifique aux primo-accédants en 2026. L’avantage existe uniquement pour les logements neufs (taux réduit de publicité foncière) ou dans les quelques départements à taux inférieur. Certaines collectivités locales proposent des aides à l’achat, mais elles ne réduisent pas directement les frais de notaire.
Comment sont calculés les frais de notaire sur un terrain ?
Un terrain nu est assimilé à un bien dans l’ancien pour les frais de notaire : le montant global est donc de 7 à 8 %. Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), les frais d’acquisition ne portent que sur le prix du terrain — pas sur le coût de la construction.
Peut-on négocier les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Les droits de mutation (75 à 80 % du total des frais de notaire) ne se négocient pas : ce sont des taxes. La seule partie sur laquelle une remise est possible est celle des émoluments du notaire, avec un plafond fixé à 20 % sur la part qui dépasse 150 000 €. En pratique, cette remise représente quelques dizaines d’euros — une économie réelle mais limitée sur l’ensemble des frais d’acquisition.
