La lutte contre les passoires thermiques s’accélère en France. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont officiellement interdits à la location, et les logements F suivront en 2028. Pour les 3,9 millions de ménages concernés, la situation est urgente. Mais le nouveau mode de calcul du DPE prévu en 2026 vient rebattre les cartes, avec potentiellement 850 000 logements qui pourraient changer de classe.
Propriétaire bailleur ou occupant, investisseur en quête de bonnes affaires : ce guide fait le point complet sur les obligations, le calendrier, et les solutions concrètes pour sortir du statut de passoire thermique.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique désigne un logement dont le DPE est classé F ou G, c’est-à-dire dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an ou dont les émissions de gaz à effet de serre dépassent 70 kg CO₂/m²/an. En France, cela représente environ 5,2 millions de résidences principales, soit près de 17 % du parc immobilier.
Ces logements se caractérisent par une isolation insuffisante (murs, toiture, fenêtres), un système de chauffage énergivore (souvent fioul ou convecteurs électriques anciens) et une facture énergétique très élevée pour les occupants, pouvant dépasser 3 000 € par an.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a mis en place un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (les plus énergivores) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail. Les locataires en place ne sont pas immédiatement expulsés, mais le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer et devra rénover avant de relouer.
L’étape suivante concerne les logements classés F, dont l’interdiction de location était initialement prévue pour 2028. Cependant, des discussions sont en cours pour potentiellement repousser cette échéance, notamment en raison du nouveau calcul DPE qui va reclasser certains logements. Enfin, les logements classés E devaient être concernés à partir de 2034.
Le nouveau DPE 2026 : 850 000 logements reclassés
Le changement majeur de 2026 concerne le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Ce coefficient, utilisé dans le calcul du DPE, pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité. Avec cette correction, de nombreux logements vont automatiquement gagner une classe.
Selon les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique grâce à ce seul recalcul. Pour les propriétaires de logements chauffés à l’électricité et classés F ou G limite, il peut donc être judicieux d’attendre le nouveau DPE avant d’engager des travaux coûteux.
En revanche, pour les logements chauffés au gaz ou au fioul, le nouveau calcul n’aura qu’un impact marginal. Des travaux de rénovation restent indispensables pour sortir du classement passoire thermique. Consultez notre guide pour améliorer son DPE pour connaître les travaux les plus efficaces.
Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
Au-delà de l’interdiction de location, posséder une passoire thermique entraîne plusieurs contraintes. L’audit énergétique est désormais obligatoire pour la vente d’un logement classé F ou G (en plus du DPE). Les loyers des logements F et G sont gelés : aucune augmentation n’est possible, même en cas de changement de locataire. La décote immobilière est significative : les passoires thermiques se vendent en moyenne 5 à 15 % moins cher que les logements équivalents bien classés.
Pour les copropriétés, la situation est encore plus complexe car les travaux d’isolation des murs ou de la toiture nécessitent un vote en assemblée générale. Le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, devrait accélérer les décisions.
Acheter une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?
Paradoxalement, les passoires thermiques représentent une opportunité pour les investisseurs avertis. La décote à l’achat (10 à 20 % dans certaines villes) combinée aux aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) peut permettre de réaliser une plus-value significative après travaux.
Le calcul est le suivant : acheter un bien classé G avec une décote de 15 %, investir 20 000 à 40 000 € en rénovation énergétique (dont 40 à 70 % financés par les aides), et revendre ou louer un bien classé C ou D à plein tarif. La rentabilité peut être excellente, à condition de bien chiffrer les travaux en amont avec un audit énergétique.
Attention toutefois : cette stratégie nécessite de maîtriser les coûts de rénovation et de vérifier que le bien est techniquement rénovable à un coût raisonnable. Consultez notre article sur les aides MaPrimeRénov’ 2026 pour estimer le financement.
Les solutions concrètes pour sortir de la classe G ou F
La rénovation d’une passoire thermique nécessite généralement une approche globale plutôt que des gestes isolés. Le parcours type comprend l’isolation de la toiture (gain de 1-2 classes), l’isolation des murs (gain de 1-2 classes), le remplacement des fenêtres, et le changement du système de chauffage pour une pompe à chaleur ou une chaudière à très haute performance.
Le budget moyen pour rénover une passoire thermique se situe entre 200 et 500 €/m² selon l’état initial et les travaux nécessaires. Pour une maison de 100 m², cela représente un investissement de 20 000 à 50 000 €, dont une part significative peut être financée par les aides publiques.
Pour une approche détaillée des travaux prioritaires, consultez notre guide complet pour améliorer son DPE et notre article sur le prix de l’isolation des combles.
FAQ
Mon locataire actuel peut-il rester dans un logement classé G ?
Oui, l’interdiction concerne la signature de nouveaux baux ou le renouvellement. Un bail en cours reste valide jusqu’à son terme, mais le loyer ne peut pas être augmenté.
Le nouveau DPE 2026 va-t-il sauver mon logement automatiquement ?
Si votre logement est chauffé à l’électricité et se situe en classe G ou F limite, il y a de bonnes chances. Pour les logements chauffés au gaz ou fioul, le changement sera négligeable. Attendez le nouveau DPE avant de décider.
Quelles sanctions si je loue une passoire thermique G en 2026 ?
Le locataire peut exiger la mise en conformité du logement et demander une réduction de loyer devant le juge. À terme, le logement peut être déclaré indécent et le bail annulé.
Les aides financières couvrent-elles l’intégralité des travaux ?
Pour les ménages les plus modestes, le cumul MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ peut couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux. Pour les revenus intermédiaires, comptez 40 à 60 % de prise en charge. Consultez notre guide complet des aides 2026.
