Le PTZ (prêt à taux zéro) permet aux primo-accédants de financer une partie de leur résidence principale sans payer d’intérêts, grâce à un crédit dont l’État prend en charge la totalité des intérêts. En 2026, ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, étendu à tout le territoire pour le neuf, et ses plafonds de revenus ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones. Pour en bénéficier, vous devez respecter le plafond de ressources de votre zone, ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, et acquérir un logement éligible.
Ce guide détaille les conditions d’éligibilité, les plafonds 2026 par zone géographique, le calcul du montant maximal et un exemple chiffré pour estimer ce à quoi vous pouvez prétendre.
Qu’est-ce que le PTZ et comment fonctionne-t-il en 2026 ?
Un prêt complémentaire sans intérêts
Le prêt à taux zéro ne finance jamais la totalité de votre achat immobilier : il vient en complément d’un crédit classique. Vous remboursez uniquement le capital emprunté, sur 20 à 25 ans, sans frais d’intérêts. Sur un crédit de 200 000 € à 3,2 % sur 20 ans, les intérêts dépassent 70 000 €. Remplacer 60 000 € de ce montant par du PTZ réduit sensiblement votre coût total d’acquisition.
Ce n’est pas une aide versée directement : c’est un prêt immobilier à rembourser, mais sans intérêts. Son effet se mesure sur la durée et dans la comparaison avec les conditions du marché.
Les changements clés depuis avril 2025
La réforme du 1er avril 2025 a modifié le dispositif sur plusieurs points qui s’appliquent encore en 2026 :
- Extension à toutes les zones pour le logement neuf, maisons individuelles incluses
- Ouverture au Bail Réel Solidaire (BRS)
- Ajustement des quotités selon le type de logement et la zone
- Prolongation jusqu’au 31 décembre 2027
Pour 2026, la nouveauté principale porte sur la revalorisation des plafonds de ressources et des plafonds d’opération, qui permettent d’accéder à des montants de PTZ plus élevés.
Conditions d’éligibilité : qui peut bénéficier du PTZ en 2026 ?
Le statut de primo-accédant
Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Posséder une résidence secondaire ou un logement locatif ne vous exclut pas du dispositif. Seule la résidence principale compte pour apprécier ce statut.
Deux exceptions permettent d’y accéder même en étant propriétaire : les titulaires d’une carte d’invalidité, et les personnes dont le logement a été rendu inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique.
Le revenu fiscal de référence n-2
L’éligibilité se calcule sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2 — pour une demande en 2026, ce sont vos revenus 2024 qui servent de base. Ce RFR est divisé par un coefficient tenant compte du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Plus le foyer est nombreux, plus le plafond est élevé.
Si votre RFR 2024 dépasse le plafond de votre zone, le PTZ est refusé même si vos revenus ont baissé depuis. À l’inverse, une hausse récente ne nuit pas à votre dossier.
Plafonds de ressources PTZ 2026 : les nouveaux seuils
Les plafonds ci-dessous intègrent la revalorisation de 8 à 13 % appliquée en 2026 selon les zones. Ils sont exprimés en revenu fiscal de référence annuel.
| Foyer | Zone A/Abis | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|
| 1 occupant | 49 000 € | 37 000 € | 33 400 € |
| 2 occupants | 73 500 € | 51 800 € | 46 700 € |
| 3 occupants | 88 200 € | 62 900 € | 56 700 € |
| 4 occupants | 102 900 € | 74 000 € | 66 700 € |
| 5 occupants et plus | 117 600 € | 85 100 € | 76 700 € |
Barèmes PTZ 2026 — valeurs indicatives. Vérifiez les montants officiels définitifs sur Service-Public.fr avant tout montage de crédit immobilier.
« La revalorisation des plafonds de 2026 est la plus marquée depuis plusieurs années. Des ménages que j’accompagnais depuis deux ans sans pouvoir accéder au dispositif vont désormais y être éligibles. C’est concret. » — Retour de terrain, courtier immobilier, janvier 2026.
Quels logements sont éligibles au PTZ en 2026 ?
Logement neuf : toutes les zones sont concernées
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf dans toutes les zones géographiques — appartement ou maison individuelle. Cette extension était attendue : les maisons neuves étaient auparavant exclues en zones B2 et C.
La construction d’une maison neuve en tant que maître d’ouvrage est aussi éligible, à condition que le logement devienne votre résidence principale dans l’année suivant l’achèvement.
Logement ancien avec travaux
Dans les zones B2 et C uniquement, le PTZ peut couvrir un achat dans l’ancien sous deux conditions cumulatives :
- Les travaux représentent au moins 25 % du coût total (achat + travaux)
- Le logement atteint au minimum la classe énergétique D au DPE après réalisation des travaux
Ces travaux doivent être réalisés dans les trois ans suivant le déblocage du prêt. Isolation, chauffage, menuiseries, toiture : la liste est large.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS est éligible au PTZ depuis la réforme de 2025. Ce mécanisme dissocie la propriété du bâti et du foncier, permettant d’acquérir un logement neuf 20 à 40 % sous le prix du marché. Combiné au taux zéro, il rend la propriété accessible à des ménages modestes dans des zones sous tension.
Comment est calculé le montant du PTZ ?
Le plafond d’opération : la base de calcul
Le montant du PTZ ne repose pas sur le prix réel du bien, mais sur un plafond d’opération fixé par zone et par composition du foyer. Si votre achat dépasse ce plafond, seul le plafond est pris en compte pour le calcul.
| Zone | 1 pers. | 2 pers. | 3 pers. | 4 pers. | 5 pers.+ |
|---|---|---|---|---|---|
| Abis | 150 000 € | 210 000 € | 255 000 € | 300 000 € | 345 000 € |
| A | 135 000 € | 189 000 € | 230 000 € | 270 000 € | 311 000 € |
| B1 | 110 000 € | 154 000 € | 187 000 € | 220 000 € | 253 000 € |
| B2/C | 88 000 € | 123 000 € | 150 000 € | 176 000 € | 202 000 € |
Plafonds d’opération PTZ 2026 — valeurs indicatives. Source : economie.gouv.fr.
Quotité et montant maximal du PTZ
La quotité désigne la part du plafond d’opération que le prêt à taux zéro peut couvrir. Elle varie selon le type de logement acquis :
- Neuf collectif, zones A/Abis/B1 : 40 %
- Maison individuelle neuve, toutes zones : 40 %
- Ancien avec travaux, zones B2/C : 40 %
- BRS : 40 à 50 % selon les ressources
Calcul rapide : pour un couple en zone B1 achetant un appartement neuf à 220 000 €, le plafond d’opération retenu est 154 000 €. Le PTZ maximal est donc 154 000 € × 40 % = 61 600 €.
Durée de remboursement et différé du PTZ
Le remboursement s’étale sur 20 à 25 ans selon deux phases :
- Une période de différé (5, 10 ou 15 ans selon les revenus) pendant laquelle vous ne remboursez que le crédit immobilier principal
- Une période de remboursement du capital PTZ par mensualités égales
Plus les ressources du foyer sont modestes, plus le différé est long. C’est le levier qui rend réellement ce dispositif avantageux sur le plan budgétaire.
Exemple chiffré : simulation PTZ pour un couple en zone B1
Couple sans enfant, RFR 2024 = 42 000 €, achat d’un appartement neuf à 230 000 € en zone B1.
- Plafond de ressources zone B1 – 2 occupants : 51 800 € → foyer éligible
- Plafond d’opération zone B1 – 2 occupants : 154 000 €
- Montant retenu pour le calcul : 154 000 € (prix supérieur au plafond)
- Quotité : 40 %
- PTZ obtenu : 61 600 €
Avec un crédit immobilier principal de 168 400 € à 3,2 % sur 20 ans et un différé de 10 ans sur le PTZ, les mensualités pendant les 10 premières années ne portent que sur le crédit principal. Après le différé, les deux remboursements se cumulent, mais l’absence d’intérêts sur 61 600 € allège la facture totale de plusieurs milliers d’euros.
Comment faire la demande de PTZ ?
La demande se fait directement auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit ayant signé une convention avec l’État. Toutes les grandes banques françaises proposent ce prêt. Votre banque calcule le montant auquel vous avez droit et l’intègre dans votre plan de financement global.
Documents à rassembler :
- Avis d’imposition n-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement
- Compromis de vente ou contrat de réservation (VEFA pour le neuf)
- Justificatifs d’identité et de situation familiale
- Pour l’achat dans l’ancien : devis des travaux à réaliser
Les zones géographiques du PTZ : A, B1, B2 et C
Le territoire français est découpé en cinq zones selon la tension du marché immobilier local. Cette classification conditionne vos plafonds de ressources et votre plafond d’opération.
- Zone Abis : Paris et 76 communes limitrophes
- Zone A : Île-de-France hors Abis, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, DOM-TOM, grande couronne parisienne
- Zone B2 : Villes entre 50 000 et 250 000 habitants
- Zone C : Reste du territoire, prix de l’immobilier généralement plus abordables
Pour vérifier votre commune, consultez l’outil de zonage sur Service-Public.fr. Cette information est indispensable avant de constituer votre dossier : elle détermine votre éligibilité dans l’ancien et le montant maximal auquel vous pouvez prétendre.
FAQ – PTZ 2026
Le PTZ peut-il financer la totalité de l’achat ?
Non. Ce prêt couvre au maximum 40 à 50 % du plafond d’opération, lequel est lui-même limité par zone et par taille de foyer. Le reste doit être financé par un crédit immobilier classique ou un apport personnel. Le PTZ ne peut jamais couvrir seul la totalité du prix d’acquisition.
Peut-on cumuler le PTZ avec d’autres aides ?
Oui. Le dispositif se cumule avec le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt Action Logement, la TVA à 5,5 % en zone ANRU, les aides des collectivités, et MaPrimeRénov’ pour l’ancien avec travaux de rénovation énergétique. Ce cumul est souvent ce qui rend un projet viable pour les ménages aux revenus modestes.
Peut-on louer un bien acheté avec le PTZ ?
Non, sauf exception. Le logement doit être occupé en résidence principale dans l’année suivant l’achat et pendant toute la durée du prêt. Des dérogations existent pour mutation professionnelle, divorce ou raisons de santé, sous accord de la banque. Une mise en location sans justification valable entraîne le remboursement immédiat du capital restant dû.
Comment trouver son RFR n-2 ?
Il figure sur la première page de l’avis d’imposition dans la section « Références de votre foyer fiscal ». Pour 2026, l’avis portant sur les revenus 2024 fait référence. En couple avec avis séparés, les deux RFR s’additionnent.
Le PTZ est-il possible pour le rachat d’un logement social ?
Oui. Les locataires qui achètent leur logement social auprès d’un bailleur peuvent y accéder sous les conditions habituelles de ressources et de primo-accession. Cette possibilité s’applique dans toutes les zones géographiques.
Que se passe-t-il en cas de revente avant la fin du remboursement ?
Le capital restant dû sur le PTZ est soldé lors de la transaction immobilière, comme le prêt principal. Si le produit de la vente couvre l’ensemble des dettes, vous récupérez la différence. Aucune pénalité spécifique n’est prévue pour la revente, mais anticipez ce remboursement dans l’estimation de votre plus-value nette.
